Наш подход: сначала информация, потом решение
В традиционном разговоре с агентом информация и маркетинг переплетены. Консультант одновременно продавец; плюсы участка выдвигаются вперёд, а неудобные детали тихо опускаются. В итоге покупателю приходится перепроверять услышанное в другом источнике только чтобы принять рациональное решение.
Наш процесс оценки работает по другой логике. Отчёт по участку пишется, чтобы передать реальную картину — каждую деталь: положительную, отрицательную или спорную. Решение Вы принимаете с полной картиной перед глазами. Нам не нужно ничего скрывать или смягчать, потому что решение, принятое на точной информации, в долгой перспективе — самое надёжное решение для всех сторон.
Содержание отчёта
Где бы Вы ни были, участок — прямо перед Вами.
Для каждого отчёта мы выезжаем на место; текущее состояние участка фиксируется наземной фотосъёмкой, коротким видеотуром и съёмкой с дрона. Межевые знаки, уклон, деревья, соседняя застройка, направление солнца — задокументировано так, будто Вы сами прошлись по участку.
Отчёт построен вокруг пяти главных разделов. Каждый раздел опирается на официальный источник или наблюдение на месте; ничего не остаётся догадкам или маркетинговому языку.
ТАПУ и зонирование
«Кому принадлежит участок и что на нём можно построить?»
- История ТАПУ — смены собственников за 10 лет, дата регистрации текущего владельца
- Статус долей — индивидуальное или долевое ТАПУ, препятствия к продаже
- Проверка ипотек и обременений — правовые ограничения в пользу банка или третьих лиц
- Справка о зонировании — жилое/коммерческое назначение, дата последней ревизии плана
- Коэффициент застройки и отступы — для планирования сада и бассейна
- Отметки муниципалитета — охранные зоны или военные ограничения
Соседние участки
Долгосрочную ценность участка прежде всего формируют соседи.
- Плотность окружения — стиль и плотность соседней застройки
- Тренд застройки — сколько новых строек за 3–5 лет и какого характера
- Статус свободных участков — их владельцы и риск будущей застройки
- Защита вида — что произойдёт, если застроят участок перед Вами
- Статус дороги — покрытие, планы расширения, взнос собственника
Инфраструктура
Если участок «готов к застройке», инфраструктура должна быть прозрачна.
- Электричество — расстояние до трансформатора, ёмкость линии
- Магистральная вода — доходит ли городская вода до участка
- Канализация — готовая сеть или необходимость септика
- Покрытие дороги — текущее состояние и планы расширения
- Интернет и связь — оптика, ADSL, качество мобильного сигнала
- Газ — дошёл ли до района, есть ли планы
Анализ сопоставимых цен
Насколько адекватна запрашиваемая цена — дёшево, справедливо или дорого?
- Диапазон цены за м² — сопоставимые продажи в том же районе за 12 месяцев
- Матрица сравнения — различия по размеру, расположению, виду и зонированию
- Ценовой тренд за три года — региональные драйверы изменений
- Разрыв «объявление–сделка» — типичный диапазон скидки при переговорах
Инвестиционный взгляд
Без обещаний — честная оценка по сценариям.
- Перспектива на 3, 5 и 10 лет — планирование, инфраструктура, спрос
- Сценарии роста стоимости — оптимистичный, базовый, консервативный
- Сценарий «построить и продать» — оценка затрат и отдачи
- Потенциал арендной доходности
- Идентифицируемые факторы риска — туризм, зонирование, макроэкономика
Эти карточки — скелет разделов отчёта. В полном отчёте каждый раздел глубже: проверки официальных документов, измерения и сопровождающие визуальные записи. Решение купить, отказаться, подождать или посмотреть другой район остаётся за Вами; этот раздел — анализ, а не обещание доходности.
Этот отчёт — информационно-консультативный документ , призванный помочь Вам с решением о покупке. Он не является лицензированным SPK отчётом об оценке недвижимости, банковской оценкой или судебной экспертизой. Диапазоны сопоставимых цен и оценки в нём индикативны; их нельзя использовать как официальную оценку или обязывающее доказательство.
- Заявка на банковский кредит — оценка фирмы с лицензией SPK или BDDK
- Заявление на гражданство Турции — лицензированный SPK отчёт, подтверждающий порог 400 000 долларов США
- Судебное доказательство или спор о ТАПУ — экспертиза по назначению суда (ст. 281–282 ГПК Турции)
- Налоговая или имущественная оценка — заключение лицензированного финансового консультанта или отчёт SPK
Процесс: как это работает
Запрос на оценку обычно проходит эти шаги:
- Сообщите интересующий участок. Для участка из нашего портфеля достаточно референса; для стороннего — копия ТАПУ и адресные данные.
- Выезд на место. Мы выезжаем на участок и фиксируем его состояние фото, видео и съёмкой с дрона.
- Сбор документов. Справка об обременениях из Кадастрового управления, запись о зонировании из муниципалитета и другие документы.
- Исследование соседей и сопоставимых цен. Полевые наблюдения в сочетании со скринингом баз данных.
- Подготовка отчёта. Когда вся информация собрана, отчёт передаётся Вам в PDF в течение 5–7 рабочих дней.
- Разбор по звонку. Вместе проходим отчёт и отвечаем на Ваши вопросы.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит оценка недвижимости?
Для участков из нашего портфеля отчёт бесплатен; это естественная часть нашей консультационной работы. Для стороннего участка цена зависит от охвата и фиксируется письменно на этапе запроса.
Сколько готовится отчёт?
Стандартный отчёт — включая выезд, сбор документов и исследование сопоставимых цен — готовится в течение 5–7 рабочих дней. Для срочных случаев возможен краткий отчёт по ключевым разделам за 2–3 дня.
Отчёт беспристрастен или подводит к продаже?
Отчёт пишется, чтобы передать реальную картину участка — включая минусы. Сказать, что участок не подходит, для нас не потерянная продажа, а помощь в правильном решении. К какому бы выводу ни вёл отчёт, мы излагаем его беспристрастно.
Обязан ли я покупать после отчёта?
Нет. Отчёт готовится в поддержку Вашего решения и не несёт обязательства покупки. Если вывод Вас не устраивает, Вы свободны рассмотреть другой участок — или никакой.
Я за границей — как я получу отчёт?
Отчёт отправляется PDF по электронной почте. Визуальные файлы (фото, видео, съёмка с дрона) передаются через облачный сервис. Затем разбираем отчёт вместе по видеозвонку — с учётом разницы во времени.
Безопасно ли делиться копией ТАПУ?
Копия ТАПУ нужна для проверки регистрационных данных участка. Она используется только для этого отчёта и не передаётся третьим лицам. Мы соблюдаем правила защиты данных (турецкий KVKK, аналог GDPR). По запросу удаляем документы после завершения отчёта.
Какие участки вы можете оценивать?
Наша основная экспертиза — участки под жилую застройку в Seyrantepe и Yeşiltepe: там мы оцениваем любой участок глубоко. Мы также оцениваем участки в других частях округа Дидим; глубина локальных данных вне ключевых зон может быть ниже, но отчёт так же беспристрастен.